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Immobilien als Gold-Alternative?

Private Anleger sind derzeit auf der Suche nach krisenfesten Investitionsmöglichkeiten. Wie der Finanzanalytiker Volker Looman vorgestern in der F.A.Z (Onlineausgabe) schrieb, scheint die gute alte Immobilie diesbezüglich wieder beliebter zu werden. Er beruft sich auf das renommierte Institut für Demoskopie in Allensbach, das vor wenigen Wochen bestätigt habe, dass Eigenheime zur Zeit die liebste Anlage der Deutschen seien.

Ist der Kauf von Immobilien derzeit eine sinnvolle Anlagestrategie? Können Immobilien gar als Alternative für den auf diesem Blog immer wieder unterstützten Goldkauf betrachtet werden? Die Argumente für den Kauf von Gold sollten den Lesern bekannt sein, dazu später noch kürzere Anmerkungen.

Wenden wir uns zuerst den Argumenten der Immobilienkäufer zu. „Liegenschaften bleiben bestehen, und Schulden verschwinden.“, skizziert Looman die Hoffnung vieler Anleger, die sich den lange gehegten Traum von einer Immobilie erfüllen – und weist direkt darauf hin, dass Geldanlage, insbesondere der Häuslebau bzw. -kauf oft weniger rational, sondern aus dem Bauch heraus entschieden wird.

Um es kurz zu machen: Loomann stellt eine fiktive Familie vor, die vor der Wahl steht, ein Haus über eine Kreditfinanzierung oder durch die Auflösung eigener Vermögenswerte, die in ausreichender Form zur Verfügung stehen (Aktien, offener Immobilienfonds, Bundesschatzbriefe, Bargeld – aber kein Gold!), zu finanzieren. Hier stellt sich also die Frage, ob man eher einen Kredit aufnehmen soll, in der Hoffnung auf eine die Schulden reduzierende Geldentwertung in Verbindung mit ordentlichen Renditen der Aktien und Wertpapiere, oder ob man sich „defensiv“ positioniert.

Hausbau zur Krisensicherung?
Hausbau zur Krisensicherung?

Der Autor errechnet nun, welchen Wert das gesamte Vermögen nach 20 Jahren haben könnte – und gelangt zum Ergebnis, dass beide Varianten (bei seinen unterstellten Werten wie Inflation etc.) in etwa auf das gleiche Resultat kommen. Gold spielt in den vorgestellten Anlagestrategien übrigens gar keine Rolle – dazu später.

Den Schlußworten kann man wohl entnehmen, dass der Autor die „tatkräftige Unterstützung“ der Anleger in ihren Träumen durch  Banken und Vermittlern kritisiert. Eine Meinung, die wir auch teilen!

Geld billig aufnehmen, und Kapital teuer anlegen. Das hat noch nie funktioniert, doch der Glaube, dass es doch einmal klappen könnte, ist offenbar nicht auszurotten.

Die letzte Krise, die auf diesem Trugschluss aufgebaut hat, ist gerade mal zwei Jahre alt, doch die alten Zinsdifferenzgeschäfte blühen weiter wie in alter Zeit. Folglich ist es auch nur eine Frage der Zeit, wann die nächste Krise kommen wird.

Und jetzt zu unserer Fragestellung, ob Immobilien als Gold-Alternative taugen. Die beschriebene Rechnung geht von einer Wertsteigerung der Immobilie aus. Kann man davon überhaupt regelmäßig ausgehen? Selbst bei hohen Investitionen, die der Hauseigentümer zwangsläufig regelmäßig zu tätigen hat (denken Sie nur an so große Posten wie ein neues Dach!), ist diese These zweifelhaft. Zudem hängt vieles vom Zeitpunkt ab, in dem das Haus dann wieder verkauft werde soll. Meist geschehen Hausverkäufe aus Zwangssituationen, etwa einer Ehescheidung, einem beruflich erforderlichen Umzug, Tod, Pflegebedürftigkeit, etc.. In solchen Situationen werden nie die bestmöglichen Preise erzielt. Da das Immobilienangebot immer weiter zunimmt, die Bevölkerung aber bestenfalls stagniert und in den nächsten Jahren deutlich abnehmen wird, sprechen gute Argumente gegen den Immobilienerwerb.

Aus kaufmännischer Sicht macht nur der Erwerb einer Immobilie Sinn, die zukunftssicher im weiteren Sinne ist. Sie sollte sich in in einer Region befinden, von der man eine positive wirtschaftliche Entwicklung erwarten darf (Lieblingsbeispiel ist München).  Dann sollte sie die Möglichkeit bieten, auch von älteren Menschen, die in ihrer Beweglichkeit eingeschränkt sind, bewohnt zu werden, um so dem geänderten Bevölkerungsaufbau Rechnung zu tragen.  Ein guter Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr ist ebenfalls wichtig, genauso wie eine funktionierende Infrastruktur. Und bedenken Sie: Je kleiner die Wohnung bzw. das Haus ist und je weniger luxuriöse „Sonderwünsche“ eingeflossen sind, um so eher kann man einen zufriedenstellenden Verkaufspreis erzielen.

Wenn Sie diese Punkte berücksichtigen, ist ein Immobilienerwerb durchaus eine Option – zumindest besser, als auf eine Stabilität der Euro-Währung zu setzen. Auch Aktien könnten bei einem Crash in Mitleidenschaft gezogen werden, wenngleich es sich um echte Vermögenswerte handelt. Besser ist es aber, einen nicht zu klein bemessenen Teil in Gold anzulegen. Gerade in den derzeit sehr turbulenten Zeiten (Griechenland-Krise, Hedgefonds attackieren ganze Staaten im Euroraum) gilt der Satz: Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste.

Setzen Sie nicht alles auf eine Karte (Auch nicht alles auf die Gold-Karte). Aber der Kauf von Gold sichert zum einen Ihr Vermögen, und zum anderen lässt sich Gold jederzeit und in jedem Land der Welt wieder zu einem guten Kurs veräußern, anders als Immobilien – diese sind eine sehr unflexible Form der Geldanlage.

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Lebensversicherungen in der Krise

Viele Menschen, die sich mit der derzeitigen Finanz- und Wirtschaftskrise beschäftigen, werden sich fragen, wie ihre Lebensversicherungen in der Krise abschneiden werden. Immerhin gibt es in Deutschland etwa 50 Millionen Kapitallebensversicherungen im engeren Sinne. Kaum einem anderen Finanzprodukt wird ein so großes Vertrauen entgegengebracht wie der Lebensversicherung. Zu Recht?

Nun, schauen wir uns zunächst einmal die Renditen an. Die Mindestverzinsung für neue Verträge beträgt nur noch magere 2,25 Prozent. Ob eine Überschussbeteiligung gezahlt werden kann, ist ja im Falle einer Lebensversicherung ungewiss. Immerhin: Im Jahre 2008 betrug die durchschnittliche Rendite der Kunden-Policen noch 4,28 Prozent. Die Nettoverzinsung der Kapitalanlagen der Versicherer betrug indessen nur 3,62 Prozent. Mit anderen Worten: Die Versicherer leben von der Substanz. Stille Reserven werden nun sukzessive aufgelöst, und es ist fraglich, wie lange diese Politik noch gefahren werden kann.

Sollte die Krise sich fortsetzen, dürften die Überschussbeteiligungen jedenfalls noch weiter absinken. Im Übrigen ist hier darauf hinzuweisen, dass die eigentliche Netto-Rendite der Versicherungsnehmer noch deutlich niedriger ist, da ja noch die Provisions- und Verwaltungskosten berücksichtigt werden müssen.

TraurigEin Absinken der Gesamtrendite auf die Garantieverzinsung ist aber noch lange nicht das schlimmste Szenario. Angesichts der historischen Dimension der aktuellen Krise drohen den Kunden von Lebensversicherern insbesondere drei Gefahren, die allerdings alle eng miteinander korrelieren:

1.) Wertverfall der Wertpapiere der Versicherer

Als Konsequenz der Aktien-Baisse 2000 bis 2003 haben die meisten Versicherer Risiko aus ihrem Portfolio genommen. Der Aktienanteil wurde tendenziell nach unten gefahren. Es dominieren traditionell sehr konservative Papiere wie Staatsanleihen, Unternehmensanleihen oder Pfandbriefe. Allerdings ist die Krise, in der wir uns befinden, derart dramatisch und von historischer Dimension, dass selbst diese „mündelsicheren“ Papiere in Gefahr geraten könnten. Sollte die Hypo-Real-Estate trotz staatlicher Hilfen fallen, geriete der ganze Pfandbrief-Markt in Gefahr. Dass auch namhafte Unternehmen nicht vor Insolvenzen sicher sind, zeigen die Exempel General Motors und Chrysler. Auch Staatsbankrotte westlicher Staaten – vor einigen Jahren noch undenkbar – sind nicht mehr auszuschließen. Diese erhöhte Gefahr wird ja jetzt schon in die Kurse und die Verzinsung der Staatsanleihen eingepreist – auch im Euro-Raum sind die Spreads mittlerweile erheblich. Staaten wie Irland, Griechenland und Spanien müssen den Anlegern schon deutlich höhere Zinsen (Kupons) für ihre Staatsanleihen bieten als Deutschland. Kurzum: Sollte es dazu kommen, dass Anleihen aufgrund von Insolvenzen nicht mehr bedient werden könnten, wären die deutschen Lebensversicherer in akuter Gefahr. Im Extremfall drohen Insolvenzen der Versicherer und damit Totalverluste für die Versicherungsnehmer.

2.) Inflation & Hyperinflation

Ein großer Feind für der Versicherungsnehmer ist die Inflation. Der Faktor Inflation wird von vielen Versicherungsnehmern einfach nicht adäquat gewürdigt. Auch in „normalen“ Zeiten mindert die Inflation ganz erheblich den realen Wert der Ablaufleistung. Ein Beispiel: Nimmt man eine Inflationsrate von 2,5 Prozent p.a. an, so sind 100.000 Euro nach 40 Jahren real nur noch 36.323 Euro wert. Noch dramatischer sieht die Sache bei privaten Rentenversicherungen aus, die im Idealfall länger laufen als Kapitallebensversicherungen. Schließt ein heute 25-Jähriger eine private Rentenversicherung ab und möchte im Rentenalter 1.000 Euro im Monat erhalten, so sind diese 1.000 Euro etwa nach 55 Jahren – bei einer Inflationsrate von 2,5 Prozent p.a. – real nur noch 248 Euro wert. So viel zum „normalen“ Szenario. Nach Meinung des Autors ist es aber mehr als unwahrscheinlich, dass unser Währungssystem noch 40 Jahre oder gar noch länger Bestand haben wird. Vielmehr beinhaltet die derzeitige Krise die Gefahr, dass wir mittelfristig stark inflationäre Tendenzen sehen werden. Auch die Gefahr einer Hyperinflation ist real gegeben. Für diese These sprechen etwa die Politik des billigen Geldes der Zentralbanken (Leitzinspolitik) oder die gigantischen Konjunkturprogramme der Regierungen. Und: Was ist, wenn die riesigen Bankbürgschaften der Staaten tatsächlich in Anspruch genommen werden? Heute schon sind die Verschuldungsgrade einiger westlicher Staaten dramatisch. Allein der Schuldendienst zehrt einen Großteil der öffentlichen Haushalte auf. Es ist davon auszugehen, dass die Staaten, ehe sie zahlungsunfähig werden, lieber die „Druckerpressen“ anwerfen, um ihre Schulden wegzuinflationieren. In einer solchen Hyperinflation würden die Lebensversicherungspolicen ihren realen Wert fast komplett einbüßen.

3.) Währungsreform

Folge einer Hyperinflation wäre fast zwangläufig eine Währungsreform. Das war in der Historie eigentlich immer so. Eine Währungsreform wäre im Übrigen theoretisch auch ohne vorherige Hyperinflation denkbar. Fraglich wäre auf jeden Fall, ob die Policen im Falle einer Währungsreform noch einen Wert in der neuen Währung hätten.

Fazit

Wir haben gesehen, dass sich Lebensversicherungen auch in „normalen“ Zeiten kaum rentieren. Der größte Nachteil ist aber die dem Produkt innewohnende Inflexibilität. Wer kann schon heute sagen, dass unser Finanz- und Währungssystem noch in 10 Jahren Bestand haben wird? Der souveräne und informierte Anleger sollte daher auf solche Produkte, die zudem eine niedrige effektive Rendite haben, gänzlich verzichten und in „normalen“ Zeiten lieber aktiv auf den Wertpapiermärkten agieren und sein Geld in Aktien, Fonds, Zertifikate oder ETFs veranlagen. Es ist durchaus auch legitim, sich in schlechteren Zeiten auf die Seitenlinie zu stellen und sein Geld auf ein Tagesgeldkonto zu transferieren. Die derzeitige Finanz- und Wirtschaftskrise erfordert allerdings ein ganz anderes Vorgehen. Nunmehr sind fast alle Wertpapiere in Gefahr, vor allem jene, die das so genannte Counterpart-Risiko haben. Zudem drohen noch Hyperinflation und Staatsbankrott. Folglich sollten Sie sich die Frage stellen, ob es nicht sinnvoll sein kann, laufende Verträge zu kündigen, auch wenn dies für Sie schmerzvoll sein mag. Möglicherweise ist es besser, durch eine Kündigung auf einen Teil der Rendite zu verzichten, als einen Totalverlust zu erleiden. Mit dem Geld aus dem gekündigten Vertrag können Sie dann etwa physisches Gold kaufen. In der derzeitigen Phase sollte es eben Ihre primäre Intention sein, Ihr Vermögen – Ihre Lebensleistung – zu sichern. Und das ist am besten mit physischem Gold möglich. Gold ist eben die ultimative Krisenwährung – der sichere Hafen. Haben Sie schon physisches Gold?

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Gold als sicherer Hafen: Goldrausch hält an

In Krisenzeiten gilt Gold zu Recht als der ultimative sichere Hafen. Daher ist der Run auf das Gold weiterhin ungebrochen. Initialzündung war hier für viele Anleger die Insolvenz der Investment-Bank Lehman Brothers.

Obwohl immer mehr Anleger zu erkennen scheinen, dass eine Hyperinflation mit anschließender Währungsreform durchaus nicht unwahrscheinlich ist, scheuen sich aber immer noch viele Anleger vor dem Kauf von physischem Gold als sicheren Hafen. Mit anderen Worten: Der Run auf das Gold konzentriert sich auf eine Minderheit an (informierten) Anlegern. Die Masse ist noch nicht in Gold investiert.

Nach einem Artikel des Manager-Magazins (http://www.manager-magazin.de/geld/geldanlage/0,2828,618737,00.html) haben heute nur 0,1 Prozent der Anleger Gold im Portfolio. Zum Vergleich: In der Weltwirtschaftskrise 1929-32 waren es 15 bis 20 Prozent.

Goldrausch - wie in den alten Zeiten
Goldrausch - wie in den alten Zeiten

Die Zurückhaltung deutscher Anleger beim Kauf von physischem Gold mag auch partiell psychologisch begründet sein: Man möchte eben optimistisch in die Zukunft blicken und hofft darauf, dass die Krise ohne größere Verwerfungen überwunden werden kann.

Zu einem verantwortungsvollen persönlichen Risikomanagement gehört es aber auch, sich für den worst case zu wappnen, auch wenn man hofft, dass dieser niemals eintreten wird. Daher sollte wirklich jeder Anleger auch physisches Gold in seinem persönlichen Anlage-Mix haben.

Wir empfehlen hier folgendes Vorgehen: Je höher Sie das Inflations- und Währungsreform-Risiko einschätzen, desto höher sollte Ihr Gold-Anteil in Ihrer Asset-Allocation sein. Sind Sie der Meinung, dass der Höhepunkt der Krise bereits überwunden ist, reicht möglicherweise ein Gold-Anteil von 10 Prozent. Vorsichtige Anleger werden dagegen vielleicht 50 Prozent des eigenen Vermögens in physisches Gold als sicheren Hafen investieren.